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法院最高法院（民事第五庭）
裁判字號最高法院113年度台上字第2040號民事判決
裁判日期民國115年1月8日
裁判結果一部廢棄發回、一部上訴駁回：關於兩名買受人指定他人為登記名義人的部分，原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院；其餘部分上訴駁回
原文出處①司法院公布頁面：司法院公布頁面 ②司法院法學資料檢索系統：裁判全文（司法院）

發生了什麼事？

A公業是一個祭祀公業，名下有一筆土地，由全體派下員（祭祀公業的成員）公同共有。A公業的前任管理人代表A公業，把這筆土地賣給三名外人，並簽了預定買賣契約。

消息通知派下員後，有八名派下員表示要行使「優先購買權」（共有人出賣時，其他共有人可以用同樣價格優先買下），A公業於是改和這八人簽訂土地買賣契約，原本與外人的契約因而解除。新契約有一條約定：買受人可以指定登記名義人，也就是土地不一定要登記在買受人自己名下。

八人付了第一、二期價款後，A公業遲遲不辦過戶。其中幾位買受人提起訴訟，請求A公業依照他們指定的名單辦理所有權移轉登記。名單裡，有的是買受人本人或其繼承人，但也有兩名買受人分別指定了其他人作為登記名義人。

第一審、第二審都判買受人勝訴。第二審認為，就算指定的是非共有人，也已經達到簡化共有關係的目的，而且這只是契約成立後如何履行的問題，契約不因此無效。A公業不服，上訴到最高法院。

法院要回答的問題

  1. 共有人行使優先購買權買下土地後，可以約定把土地登記在「不是共有人」的第三人名下嗎？
  2. 如果可以這樣指定，會不會讓優先購買權的立法目的落空？

法院怎麼判？為什麼？

以下是最高法院自己的見解，並據此廢棄第二審判決的一部分。

一、契約自由仍有界限：最高法院先說明，基於私法自治及契約自由原則，當事人可以自己決定契約的種類與內容，只要不違反強制禁止規定及公序良俗，就應予尊重。但優先購買權是法律特別賦予的權利，要看這項規定的目的來判斷約定是否容許。

二、優先購買權的目的：土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣應有部分時，其他共有人可以用同一價格共同或單獨優先承購。最高法院說明，這項規定是考量共有人對共有土地通常已有既定的管理使用方式，有時（例如祭祀公業的祀產）還有宗族情誼，因此要避免共有人的應有部分落入他人手中、妨礙既定的管理使用，同時也讓共有關係得以簡化或消除，方便土地開發利用。

三、登記名義人也要是共有人：依照這個目的，最高法院認為，可以行使優先承購權的人限於共有人，買下之後的登記名義人也應限於共有人。如果允許行使優先承購權的人指定非共有人登記，等於讓外人用「迂迴方式」繞過規定取得土地，使共有人優先承購的立法目的落空。因此，共有人行使優先承購權後，在契約中指定非共有人為登記名義人，違反這項強制規定的規範目的，「應非法之所許」（也就是法律不允許）。

四、本案需要再查清楚：兩名買受人指定的登記名義人，究竟是不是這筆土地的共有人，第二審沒有查明。如果不是，這樣的指定就可能違反上述規範目的，而影響這兩人的請求有沒有理由。最高法院認為第二審「未遑詳究」，判決「自嫌速斷」，所以把這部分廢棄發回；這兩人在第二審追加的「備位聲明」（如果主要請求不成立，退而請求的另一個請求，本案是請求登記在買受人自己名下）也一併發回審理。

五、其餘部分維持：至於登記名義人是買受人本人，或是已過世買受人的繼承人（繼承人概括承受權利，本身也是共有人）的部分，最高法院認為第二審認定前任管理人有權代理A公業簽約、八人分別買受各自的應有部分等，並沒有違誤，駁回A公業此部分上訴。

裁判要旨原文

土地法第34條之1第4項規定，針對共有人出賣其應有部分時，賦予他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購之權利，揆其規範目的在考量共有人就共有土地通常有既定之管理使用模式，甚或有（祭祀公業祀產）宗族情誼關係，避免共有人應有部分落入他人之手，妨礙既定之土地管理使用，並得簡化或消除共有關係，俾利土地之開發利用。準此，依上開規定得行使優先承購權者，限於共有人，買受後之登記名義人亦應限於共有人。倘若准許優先承購權人得指定非共有人之他人為登記名義人，無異使他人得以迂迴方式規避，而使法律規定令共有人有優先承購權之意旨落空，顯非立法者本意。故共有人行使優先承購權後，於契約指定非共有人之他人為登記名義人，有違前揭土地法第34條之1第4項限於共有人始得行使優先承購權強制規定之規範目的，應非法之所許。

相關法條：土地法第34條之1第4項。

這對一般人有什麼影響？

情境一：家族共有土地，有人要賣持分。 一般而言，其他共有人可以依土地法第34條之1第4項主張用同樣價格優先購買。但依本判決見解，買下來的土地應登記在行使權利的共有人自己名下，不宜事先約好直接過戶給親友、配偶或合作的投資人等非共有人。

情境二：想借共有人的名義幫外人「卡位」。 有些人可能想請共有人出面行使優先購買權，再約定登記給外人。最高法院認為這種安排等於迂迴規避法律目的，屬於法律所不許，仍須視個案事實判斷。

情境三：祭祀公業派下員買公業土地。 祭祀公業的土地常由派下員公同共有，本案就是派下員行使優先承購權的例子。一般而言，派下員簽約前宜先確認登記安排，避免日後因登記名義人不是共有人而發生爭議。

要注意的地方

  • 法條狀態：本文提到的土地法第34條之1，經查全國法規資料庫與 LawsNote，最近一次修正為民國100年6月15日，本判決作成後未見修正，目前仍為現行條文。
  • 案件已發回更審：最高法院已將兩名買受人指定他人登記的部分，發回臺灣高等法院高雄分院重新審理。依該院115年度重上更一字第3號民事判決，更審中這兩名買受人撤回原本「依指定名單登記」的請求，法院改依備位聲明，判命A公業將土地應有部分登記在這兩名買受人自己名下；A公業其後對更審判決提起上訴，該院並以裁定命其補正委任律師。最後結果本文未追蹤。

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