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法院最高法院（民事第六庭）
裁判字號最高法院114年度台上字第1472號民事判決
裁判日期民國114年9月3日
裁判結果上訴駁回：維持第二審（臺灣高等法院臺中分院）駁回上訴人請求的判決，第三審訴訟費用由上訴人負擔
原文出處①司法院公布頁面：司法院公布頁面 ②司法院法學資料檢索系統：裁判全文（司法院）

發生了什麼事？

A 建設公司出資，在別人所有的土地上蓋了一棟區分所有建築物（也就是一般說的公寓大廈，各戶分別所有、公共部分共有），但這棟建物一直沒有辦理保存登記（建物第一次登記）。後來 A 公司把這些建物的「事實上處分權」轉讓給其他人。

之後，土地所有人丁的債權人聲請強制執行，法院拍賣丁名下這幾筆土地的應有部分，由乙、丙拍定買下。

甲是 A 公司的債權人。甲主張：A 公司出資興建，原始取得建物所有權，依法對被拍賣的土地有優先承買權；A 公司卻不行使，導致房屋和土地無法一起拍賣、影響投標意願，甲的債權也因此無法受償。甲於是依民法第242條「債權人代位權」（債務人怠於行使權利時，債權人可以用自己的名義代替債務人行使），起訴請求確認 A 公司對這次拍定的土地有優先承買權。乙、丙則抗辯：A 公司已經把建物的事實上處分權轉讓出去，對土地沒有優先承買權。

第一審、第二審都判甲敗訴，甲上訴到最高法院。

法院要回答的問題

  1. 未辦保存登記的區分所有建物，原建商已經把事實上處分權轉讓給別人，土地被拍賣時，原建商還能主張優先承買基地嗎？
  2. 如果不是原建商，應該由誰主張這項優先承買權？

法院怎麼判？為什麼？

一、先說法律背景：專有部分和基地原則上要「綁在一起」

民法第799條第5項規定，專有部分（各戶自己獨立使用的部分）與其所屬的共有部分及基地的權利，不得分離而為移轉或設定負擔。最高法院說明，這是讓三項權利「處分一體化」的規定，目的在維持區分所有權人之間法律關係的安定，並確保區分所有建築物能夠存續、發揮社會功能。

二、98年修法前已經分屬不同人的，以優先承買權讓它們慢慢回到同一人

民法物權編在98年修正施行前，如果專有部分和共有部分、基地已經分屬不同人，依民法物權編施行法第8條之5第2項，之後的處分不受上述「不得分離」規定限制。不過，為了讓專有部分與基地的所有人趨向一致，同條第3項至第7項另外規定：基地出賣時，基地應有部分不足或沒有應有部分的區分所有權人可以優先承買；專有部分出賣時，沒有專有部分的基地所有人也可以優先承買。

三、受讓事實上處分權的人，類推適用優先承買權

「事實上處分權」是指房屋因未辦保存登記，買受人無法辦理所有權移轉登記，但實際上可以使用、收益、處分房屋的權利。最高法院表示，受讓未辦保存登記區分所有建物事實上處分權的人，雖然無法透過移轉登記取得建物所有權，但利用建物的權能和所有權人沒有不同；所以這種人與基地所有人不一致時，為了促進權利處分一體化，有必要「類推適用」上述優先承買權規定（類推適用：法律沒有直接規定，但情形相類似，因而比照適用），由該建物的事實上處分權人行使優先承買權。

四、本案結論

雙方都不爭執這棟建物是坐落在系爭土地上的區分所有建築物，而 A 公司已經沒有事實上處分權。第二審因此認定 A 公司在這次土地拍賣時沒有優先承買權、判甲敗訴；最高法院認為沒有違法，駁回甲的上訴。

需要說明的是，第二審是從立法目的出發，認為原始建築人已讓出事實上處分權、沒有實際占有利用建物，若仍讓它優先承買土地，會使土地與建物的權利無法歸於同一人，因此只有取得事實上處分權的人才有優先承買權。前述「類推適用、由事實上處分權人行使」的說理，則是最高法院自己的理由，結論與第二審相同。

裁判要旨原文

民法物權編98年修正施行前，專有部分與其所屬之共有部分、基地，已分屬不同一人者，其處分固不受民法第799條第5項之限制，惟為使專有部分與基地之所有權人趨向一致，民法物權編施行法第8條之5第3項至第7項規定，乃規範基地出賣時，基地應有部分不足或欠缺之區分所有權人，暨專有部分出賣時，基地所有權人無專有部分者，各有優先承買權。而受讓未經保存登記區分所有建築物之事實上處分權人，雖無從依移轉登記取得建物所有權，但其利用建物之權能與所有權人無異，則於受讓該等建物之事實上處分權人與基地所有權人不一致之情形，為促進其權利處分一體化，即同有類推適用前開優先承買權規範之必要，由該建物之事實上處分權人行使優先承買權。

相關法條：民法第799條第5項、民法物權編施行法第8條之5第3項至第7項。

這對一般人有什麼影響？

  • 買了沒有保存登記的公寓房屋：一般而言，如果房屋坐落的基地由別人所有，而且屬於民法物權編98年修正施行前已經分屬不同人的情形，依本判決見解，基地出賣時，受讓房屋事實上處分權的住戶，可能可以主張依相同條件優先承買基地；實際能否主張，仍須視個案的建物性質、權利取得時點與出賣情形而定。
  • 建商或原起造人已把房屋轉讓出去：依本判決，已經把未登記建物的事實上處分權讓給他人的原建商，對基地拍賣不能再主張優先承買；它的債權人也無法代位主張。
  • 參與土地拍賣的投標人：拍賣標的若是上面有區分所有建物的基地應有部分，一般而言宜先了解地上建物的權利狀態，評估是否可能有人主張優先承買。

要注意的地方

  • 法條狀態：本判決涉及的民法第799條第5項（98年修正）、民法物權編施行法第8條之5（98年增訂）及民法第242條，於本判決後均未修正，仍為現行規定。

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