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法院最高法院（民事第六庭）
裁判字號最高法院114年度台上字第1964號民事判決
裁判日期民國115年4月8日
裁判結果原判決（除假執行部分外）廢棄，發回臺灣高等法院重新審理
原文出處司法院公布頁面

發生了什麼事？

甲在自己土地上興建6層大樓，越界蓋到隔壁甲與他人共有的土地；2至6樓還一併蓋了與室內相通的增建部分，也在共有土地上。興建期間，部分樓層的起造人名義已改為他人。

乙買下1樓房地與增建物所在的土地持分，分割共有物後單獨取得增建物下方的土地。乙起訴請求2至6樓住戶拆除增建物、返還土地，並返還不當得利（無法律上原因使用他人土地所得的利益）。第二審認為房地當初都屬甲所有，依民法第425條之1推定有租賃關係，乙要承受，判乙敗訴。

法院要回答的問題

  1. 增建物與土地如果「從一開始」就屬於不同的人，還能推定雙方有租賃關係嗎？
  2. 與室內相通的增建物，所有權歸誰？

法院怎麼判？為什麼？

一、法定租賃推定的前提是「房地原本同屬一人」。 民法第425條之1規定，土地和房屋原本同屬一人、後來分別讓與不同人時，推定在房屋可以使用的期間內雙方有租賃關係（一般稱「法定租賃」）。本案發生在該條89年5月5日施行前，所以法院是參考該條的道理（法理）推斷。但房地原本就不同人時，只涉及土地新主人是否承受房屋所有人原本使用土地的法律關係，不能套用第425條之1。

二、增建物可能是「附屬建物」。 依附原建築、本身不具獨立性的次要建築（例如與室內相通的頂樓或廚廁）屬於附屬建物。法院援引民法第811條（附合），認為這類增建物由原建築所有人取得所有權；構造上和使用上都已獨立的增建物則不同。

三、本案要先查清楚增建物是誰的。 原審應查明：增建物是甲出資興建而取得「事實上處分權」（沒有登記、但實際上可以使用、出賣或拆除房屋的權利），還是各層的附屬建物、在各層起造人登記時就一併歸他們所有？若是後者，房地一開始就不同人，不能適用第425條之1的法理。

四、使用約定原則上不拘束土地新主人。 法院另說明，原地主同意他人使用土地只有債權效力，原則上不能對抗買受土地的人；但若涉及公共利益、占有人長期使用，且新地主明知或可得而知，法院非不得依民法第148條（權利行使不得違反公共利益、應依誠信原則）限制拆屋還地，新地主仍可能請求不當得利。甲只是共有人之一，依民法第818條原則上按應有部分使用整筆土地，他能否使用特定一塊，也要再查。

以上都是最高法院自己的見解；它推翻原審判斷，但沒有直接認定增建物屬於誰，而是發回原審調查。

裁判要旨原文

89年5月5日民法第425條之1第1項規定施行前，倘有土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，除有特別情事或有反證外，固得以該條文之法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係。惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，要無該規定之適用。又附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。此與於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建物，或未依附於原建築而興建之獨立建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物，二者顯然有別。

相關法條：民法第425條之1第1項、第811條。

這對一般人有什麼影響？

  • 買到被鄰房增建物占用的土地： 一般而言，要先釐清增建物屬於誰、對方依什麼關係使用土地，才能判斷能否請求拆除。
  • 住在有頂樓加蓋的老公寓： 與室內相通的增建部分，可能被認定為該層房屋的附屬建物；能否占用土地仍須視個案。
  • 房子坐落在共有土地上： 共有人間的使用約定原則上只在約定的人之間有效，土地轉手後新地主是否受拘束，仍須視個案。

要注意的地方

  • 案件已發回更審： 最高法院並未決定勝負，最後結果尚未確定；本文未追蹤後續結果。
  • 法條狀態： 本文提到的民法第148條、第425條之1、第811條、第818條，本判決後均未修正；89年5月5日以後的房地分離，直接適用第425條之1。

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